01. Januar 2016

Auf Ihre Verantwortung

Mohr Ausbau und Fassade - Auf Ihre Verantwortung

Der wirtschaftliche Zwang durch ­steigende Energiepreise und die recht­lichen Vor­gaben der EnEV haben dazu geführt, dass der natürliche Luftaustausch in modernen Gebäuden deutlich ­reduziert wird. Es stellt sich die ­Frage der Verantwortung für die dadurch ­geförderte Schimmelbildung. ­Autor ­Hellmuth Mohr bringt Licht ins Dunkel.

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) beeinflusst das Mietrecht und das Mietrecht wiederum das Werkvertragsrecht. Für einen Handwerker im Ausbau- und Fassadengewerbe sind die ­Regelungen der EnEV und des Mietrechts im Detail nicht von Bedeutung. Er muss sich aber bewusst sein, welche Auswirkungen diese für den Eigentümer haben und welche Aufklärungspflichten er deshalb gegenüber seinem Auftraggeber haben kann.
Die neue EnEV 2014 soll die Vorgaben im Neubaubereich 2014 und 2016 um jeweils 12,5 Prozent verschärfen, den Gebäudebestand aber nicht berühren1. Nach § 26 Abs. 2 EnEV ist auch der Handwerker neben dem Bauherrn und Architekten bei seinem Auftrag für die Beachtung der EnEV verantwortlich.
§ 27 sieht hierbei Ordnungswidrigkeiten vor. Zum Lüftungsverhalten ist auch die DIN 1946-6 Raumluft – Teil 6: Lüftung von Wohnungen – allgemeine Anforderungen, Anforderungen zur Bemessung, Ausführung und Kennzeichnung, Übergabe/Übernahme (Abnahme) und ­Instandhaltung vom Mai 2009 zu ­beachten. Danach ist im Modernisierungsfall von Mehrfamilienhäusern beim Austausch von mehr als einem Drittel der vorhandenen Fenster beziehungsweise beim Einfamilienhaus ein Drittel der Fenster oder bei der Erneuerung von einem Drittel der Dachfläche ein Lüftungskonzept zu erstellen.  

Handwerker mitverantwortlich
Außerdem muss die Lüftung zum sogenannten Feuchteschutz, die zur Vermeidung von Schimmelpilzbefall erforderlich ist, nutzerunabhängig, also unter Annahme stets geschlossener Fenster, hergestellt werden. Wegen des Einflusses der Dämmung durch Fenster auf das Mauerwerk nach der Bauphysik kann bei einer nicht ganzheitlich durchdachten Fenstermodernisierung ohne entsprechende Anpassungen der – dadurch unzureichend gewordenen – Wärmedämmung des Mauerwerks ein baubedingter Mangel vorliegen, den der Vermieter nach den nachfolgend erläuterten Regeln gegenüber dem Mieter zu vertreten hat.

Anspruch auf Beseitigung
Etwa seit dem Jahr 2004 beschäftigt sich die Rechtsprechung mit dem Prob­lem des Schimmels. Für die Frage, ob der Mieter vom Vermieter die Beseitigung des Schimmels verlangen kann, ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28.5.20082 maßgeblich. Der BGH hat dabei eine Entscheidung des Landgerichts Berlin bestätigt, das den Anspruch des Mieters auf Beseitigung – entgegen dem Amtsgericht – bejaht hatte. Der entscheidende Passus des BGH in den Urteilsgründen lautet dabei: Da die Schwarzstaubablagerungen (Anmerkung: in gleicher Weise auch der Schimmel) ein Mangel der Mietsache sind (Gegenbeweis durch den Vermieter), schuldet der Vermieter die Beseitigung unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist. Diese Regel gilt nur dann nicht, wenn der Mieter die Entstehung des Mangels zu vertreten hat. Dies kann aber nicht angenommen werden, wenn der Mieter die Wohnung vertragsgemäß benutzt (Beweis durch den Mieter).
Diese vertragsgemäße Nutzung hat der BGH in diesem Fall bejaht. Es war ­unstreitig festgestellt worden, dass der Schimmel durch ein Zusammenwirken von Emissionen aus Wandfarbe und Teppichboden, die der Mieter in die Wohnung eingebracht hatte, aus einer Absenkung der Bauteiloberflächentemperatur während des im Winter vorgenommen Fensterputzens sowie aus dem Eintrag zusätzlicher organischer flüch­tiger Stoffe während des Fenster­putzens entstanden war. Die Ursachen liegen zwar im Verantwortungsbereich des Mieters, der aber die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat. Deshalb konnte der Mieter die Beseitigung des Schimmels an den Wänden und Fliesen verlangen.

Wer muss wem was erklären?
Es stellt sich deshalb die Frage, ob der Werkunternehmer dem Auftraggeber einen Hinweis auf die notwendigen Maßnahmen zur Vermeidung von Schimmelbildung schuldet. Hierbei ­betritt man unsicheres juristisches Gelände, weil zwar die Grundlagen ­dieser nebenvertraglichen Beratungspflichten geklärt sind, Anlass und Umfang der Pflichten aber vom Einzelfall abhängig sind. Außerdem liegen speziell für diese hier aufgeworfene Frage im Ausbaubereich keine einschlägigen Entscheidungen vor. Es ist notwendig, sich mit den juristischen Grundlagen einen Überblick zu verschaffen3.
Unstreitig bestehen neben den Hauptpflichten eines Werkvertrags (Auftrag­nehmer: Herstellung des vertraglich ­geschuldeten Werks) weitere nebenvertragliche Pflichten, deren Erfüllung zwar nicht eingeklagt werden kann, ­deren Verletzung aber schadensersatzpflichtig macht. In der Vielzahl unterschiedlich formulierter Pflichten gibt es auch eine Aufklärungs-, Warn-, Informations- oder Beratungspflicht des ­Unternehmers hinsichtlich des gefahrlosen Umgangs mit dem von ihm ge-schuldeten Werk. Diese Pflicht besteht deshalb, weil grundsätzlich zwischen dem Unternehmer und dem Besteller ein Wissensgefälle hinsichtlich des sachkundigen Umgangs mit dem Werk besteht. Im Einzelfall spielen dann ­folgende Überlegungen eine Rolle (maßgeblicher Gesichtspunkt ist die Zumutbarkeit): Welches konkrete Fachwissen nimmt der Unternehmer für sich in Anspruch? Ist er nur ein schlichter Handwerker, der mit der Ausführung ­eines konkreten Auftrags betraut ist, oder ist er nach eigener Außendarstellung – Homepage, Angebotsunterlagen – ein Fachmann für komplette Problemlösungen (Fassadensanierung, Wärmedämmung, Energieeinsparung)? An ­einer entsprechenden Außendarstellung muss er sich dann festhalten ­lassen.

Schriftlicher Hinweis
Welches Fachwissen hat der Auftrag­geber? Hier ist die Rechtsprechung allerdings zurückhaltend bei der Einschränkung der Aufklärungspflicht und kommt bei tatsächlich vorhandener Kenntnis des Auftraggebers meist nur zu einer Schadensquotelung, nicht aber zum vollständigen Wegfall der Haftung des Auftragnehmers. Wenn der Auftrag­geber einen Architekten eingeschaltet hat, wird ihm das Wissen des Architekten zugerechnet. Noch weitergehend wird der Auftragnehmer entlastet, wenn ein Sonderfachmann für die energetische Sanierung (Fachingenieur, ­Energieberater) vom Auftraggeber eingeschaltet worden ist. Allerdings besteht auch hier für den Auftragnehmer das Risiko, dass er bei von ihm erkennbaren Veränderungen bei der Belüftung des Gebäudes infolge seiner Leistung zumindest mithaftet, wenn er nicht ­einen Hinweis (natürlich in nachweisbarer Form, deshalb schriftlich!) auf das mögliche Schimmelrisiko bei falscher Belüftung gegeben hat (Reduzierung der Pflicht, aber nicht Wegfall). Auch bei möglichen Gefahren erst aus der Kombination des eigenen Werks (zum Beispiel Fassadendämmung) mit anderen Anlagen außerhalb des Werkvertrags (zum Beispiel Innenputz) besteht eine entsprechende Beratungspflicht.

Schimmelrisiko kommunizieren
Zusammenfassend geht es also immer um die Bewertung des bei beiden Vertragsparteien vorhandenen Fachwissens. In der gerichtlichen Praxis muss aber dabei berücksichtigt werden, dass der entscheidende Richter – je nach der fachlichen Ausrichtung der Zuständigkeit – regelmäßig bei bautechnischen Vorgängen eher Laie ist und deshalb dazu neigt, den Unternehmer als Fachmann in die Pflicht zu nehmen4. Angesichts dieser unsicheren Ausgangslage sind auch entsprechende Prozesse risikobehaftet, weil der Richter sich regelmäßig die Arbeit einer detaillierten ­Prüfung des Prozess-Sachverhalts ersparen will und gleich im Gütetermin einen Vergleichsvorschlag macht, der üblicherweise keine der Parteien zufrieden stellt. Deshalb ist es zur Vermeidung ­dieses zeitaufwendigen Verfahrens geboten, gleich zu ­Beginn der Verhandlungen – am besten in den Angebotsunterlagen – auf das Risiko der veränderten Dämmwirkung und des Schimmelbefalls hinzuweisen. Geklärt sind in der Rechtsprechung folgende Sachverhalte: Auch bei der Verwendung der vom Auftraggeber vorgeschriebenen Stoffe besteht dennoch eine Pflicht des Auftragnehmers, Bedenken anzumelden, auch bei überwiegender Fachkenntnis des Auftrag­gebers, um eine Mithaftungsquote zu vermeiden. Die Verwendung eines nicht erprobten Baustoffs begründet den Vorwurf der Arglist gegenüber dem Unternehmer. Die geplante Verwendung ­neuer Werkstoffe, die noch nicht anerkannt sind, verlangt einen Hinweis an den Auftraggeber. Beim Einbau bauordnungswidriger Bauelemente – auch gegen die Vor­gaben der EnEV – haftet der Unternehmer. Die Verantwortung für die Wärmeschutz­berechnung nach der EnEV liegt nur beim Ingenieur.
    
Dr. Hellmuth Mohr
Rechtsanwalt, Stuttgart



Anmerkungen
1 Der Bundesrat hat seine Beratung im Juli voraussichtlich auf Oktober verschoben. Möglich ist auch eine Zusammenfassung der beiden Verschärfungen auf 25 Prozent ab 2016.

2 Az. VIII ZR 271/07, nachzulesen unter www.bundesgerichtshof.de, Entscheidungssammlung unter Verwendung des angegebenen Aktenzeichens.

3 Zur Verdeutlichung folgender Beispielsfall (OLG Koblenz, Urteil vom 30.5.2011 – 5 U 297/11): Der Architekt plant auf der Wetterseite eines Gebäudes Fensterhölzer aus Kiefernholz, die bald verwittern. Das Gericht bejaht ­einen Planungsfehler, der schadens­ersatzpflichtig macht. Ebenso hätte man die Verletzung einer Aufklärungspflicht bejahen können, wenn der Schaden nicht, wie hier unmittelbar mit der ordnungsgemäßen vertrag­lichen Leis­tung zusammenhängt, sondern nur den späteren richtigen Umgang mit den Fensterhölzern betraf.

4 Immerhin wird in der mietrechtlichen Literatur nach allerdings bestrittener Auffassung vertreten, dass der Vermieter nach einer entsprechenden bau­lichen Veränderung zur Energieein­sparung auf den veränderten Heizungs- und Lüftungsbedarf hinzuweisen hat.

Abbildungen: Pixelio/Wengert                                                                                                                         Ausgabe: Sonderheft/2013

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