01. Dezember 2010

Groß angelegte Umfrage zur energetischen Sanierung

Wer sind die Bauherren, die energetisch sanieren? Was sind ihre Motive? Und welche Maßnahmen werden ergriffen? Um das herauszufinden, befragte die KfW Bankengruppe gemeinsam mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln im Jahr 2010 über 20.000 Kunden der KfW-Programme zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden. Bei den Privatpersonen nehmen demnach vor allem Selbstnutzer die KfW-Sanierungsprogramme in Anspruch. Und sie sanieren früher als Vermieter – vermutlich, um Qualitätseinbußen zu vermeiden. Die These, dass die Gruppe der über 60-Jährigen in der Gebäudesanierung nicht aktiv ist, wurde durch die Umfrage nicht bestätigt.


Bei den Wohnungsunternehmen nutzen vor allem Genossenschaften die KfW-Programme zur energetischen Sanierung besonders häufig. Die häufigsten Sanierungsmaßnahmen unter Nutzung der KfW-Programme sind Wärmedämmung, Erneuerung der Fenster, Austausch der Heizungsanlage sowie Installation einer Solaranlage. Die Motivation für eine energetische Sanierung ist insbesondere in der Substanzerhaltung der Gebäude, der Steigerung der Wohnqualität sowie dem Beitrag zum Umweltschutz zu finden. Fazit: Staatliche Förderung und steuerliche Erleichterungen setzen wesentliche Anreize für die Umsetzung von energetischen Sanierungen im Wohnungsbestand.


Insgesamt wurden in der Wohngebäudesanierer-Befragung 20.000 private Haushalte und 1.000 Unternehmen angeschrieben. Aufgrund hoher Antwortquoten von durchschnittlich rund 25 Prozent bilden die ermittelten Daten eine solide Grundlage für die weitere Verbesserung der Klimaschutzpolitik.



Die zentralen Ergebnisse im Überblick


Wer hat saniert?
Die Befragung zeigt, dass die KfW-Sanierungsprogramme bei den Privatpersonen eher von Selbstnutzern als von Vermietern in Anspruch genommen werden: 78,5 Prozent der Privatpersonen führten Sanierungen als Selbstnutzer durch, 13,2 Prozent sanierten als Vermieter. 8,3 Prozent investierten sowohl als Vermieter als auch als Selbstnutzer in die energetische Sanierung. Da die Vermieter durchschnittlich 2,2 Wohnungen sanierten, wurden insgesamt 64,7 Prozent der Wohnungen von Selbstnutzern und 35,3 Prozent von Vermietern saniert. Beim gesamtdeutschen privaten Wohnungsbestand liegt der Anteil der Vermieter bei knapp 48 Prozent.2 Vermieter sind somit in den KfW-Programmen leicht unterrepräsentiert, während die Beteiligung der Selbstnutzer am Klimaschutz überproportional hoch ist.


Betrachtet man das Alter der teilnehmenden Personen, ist die Gruppe der über 60-Jährigen von besonderem Interesse. Zum einen wird bei dieser Gruppe vermutet, dass es aufgrund der teilweise langen Amortisationszeiten wenig Anreize für energetische Sanierungen gibt. Zum anderen könnte es für diese Personengruppe schwieriger sein, Kredite für eine Sanierung zu bekommen. Die Studie zeigt, dass die Gruppe der über 60-Jährigen durchaus Sanierungen durchführt. Dennoch deutet die vergleichsweise geringe Repräsentanz dieser Altersgruppe darauf hin, dass die Umsetzung von Sanierungsvorhaben für ältere Eigentümer schwieriger ist.


Bezogen auf das zur Verfügung stehende Haushaltsnettoeinkommen der Privatpersonen liegt eine breite Spanne von »500 Euro bis < 900 Euro« bis »> 7.500 Euro« vor. Das Medianeinkommen liegt in der Einkommensklasse von 2.000 bis 3.200 Euro und ist somit repräsentativ. Personen mit höherem Bildungsstand sind bei den Befragten stärker vertreten als in der Gesamtbevölkerung. Dies ist vermutlich auf einen Bias in der Gruppe der Wohneigentümer zurückzuführen, könnte jedoch auch auf einen unterschiedlichen Informationsstand zum Förderangebot hinweisen. Denn es ist davon auszugehen, dass sich große Teile der Bevölkerung noch nicht intensiv mit den Vorteilen der energetischen Sanierung auseinandergesetzt haben und hier folglich noch ein Informationsdefizit besteht.


Bei den Wohnungsunternehmen nehmen Genossenschaften überproportional häufig die KfW-Programme zur energetischen Sanierung in Anspruch. Private Unternehmen sanieren seltener, dafür jedoch einen größeren Teil ihrer Bestände. Auffällig ist ferner der hohe Anteil großer Unternehmen bei der energetischen Sanierung.


Was wurde saniert?
Im Durchschnitt sanierte ein privater Vermieter 2,2 und ein Wohnungsunternehmen 57,7 Wohnungen. Insbesondere bei Selbstnutzern ist die durchschnittliche Wohnfläche des sanierten Objekts größer als die Durchschnittsfläche vergleichbarer Objekte in Gesamtdeutschland. Dies lässt die Vermutung zu, dass sich Sanierungen vor allem bei größeren Wohnflächen schneller rentieren, da die Sanierungskosten pro Quadratmeter geringer sind. Tatsächlich bestätigen die Ergebnisse der Umfrage für die Selbstnutzer, dass die Sanierungsaufwendungen pro Quadratmeter bei Wohnflächen unter 140 Quadratmeter im Durchschnitt höher ausfallen als bei Wohnflächen mit mehr als 180 Quadratmeter.


Das Medianbaujahr der sanierten Wohnungen liegt im Intervall von 1960 bis 1970. Auffällig ist, dass der Median bei den selbst genutzten Objekten um acht Jahre größer ist als bei den vermieteten. Bei beiden Vermietergruppen wurden die Objekte überwiegend im Jahr 1961 errichtet, bei den Selbstnutzern dagegen im Jahr 1969. Dies lässt vermuten, dass Selbstnutzer den Modernisierungszyklus nicht gern hinauszögern, etwa um Qualitätseinbußen zu vermeiden.


Wie wurde saniert?
Die KfW Bankengruppe hat im analysierten Zeitraum von 2006 bis März 2009 drei Programme zur energetischen Sanierung des Wohngebäudebestandes angeboten: das CO2-Gebäudesanierungsprogramm in der Kreditvariante und der Zuschussvariante sowie das Programm Wohnraum Modernisieren Öko-Plus.


Am häufigsten führten die Befragten folgende Maßnahmen unter Nutzung der KfW-Förderprogramme durch: Wärmedämmung, Erneuerung der Fenster, Austausch der Heizungsanlagen und Installation von Solaranlagen. Während die Unternehmen im Bereich der Wärmedämmung und der Erneuerung von Fenstern besonders aktiv waren, lag der Schwerpunkt bei Selbstnutzern und Vermietern darüber hinaus insbesondere bei der Erneuerung der Heizungsanlage. Der Einbau einer Solaranlage wurde bei Vermietern und Unternehmen vergleichsweise selten durchgeführt. Selbstnutzer sind hier stärker vertreten, da sie unmittelbar von den Erträgen der Energiegewinnung profitieren.


Je nach gewähltem Maßnahmenbündel verursachen die Sanierungsarbeiten unterschiedlich hohe Kosten. Auffällig ist, dass die Vermieter mit durchschnittlich rund 393 Euro pro Quadratmeter gut 37 Prozent mehr investierten als die Selbstnutzer mit rund 286 Euro pro Quadratmeter. Unternehmen weisen mit durchschnittlich 622 Euro pro Quadratmeter nochmals höhere Sanierungskosten auf. Dies ist darauf zurückzuführen, dass Unternehmen häufig eine Gesamtsanierung des Objekts durchführen, die mit einem größeren Sanierungsetat einhergehen.


Teile der anfallenden Sanierungskosten können bei vermieteten Wohnungen auf die Miete umgelegt werden. Die Umfrage ergab, dass die Mieten der Wohnungen der privaten Vermieter nach der Sanierung im Durchschnitt um 10 Prozent anstiegen. Die Wohnungsunternehmen erhöhten dagegen ihre Mieten um durchschnittlich 27 Prozent. Die große Abweichung zwischen privaten Vermietern und Unternehmen lässt sich zum Teil auf die höheren Sanierungskosten bei den Unternehmen zurückführen. Weiterhin könnten rechtliche Unsicherheiten sowie schwierige Marktbedingungen den privaten Vermietern eine stärkere Mieterhöhung erschweren.


Wo wurde saniert?
Betrachtet man für Deutschland das absolute Investitionsvolumen pro Wohnung, ist auffällig, dass dies in den neuen Bundesländern besonders niedrig ist. Vor allem im Süden, aber auch im Westen Deutschlands sind deutlich höhere Investitionsvolumina zu konstatieren. Bezieht man die – in der Befragung ermittelten – Sanierungsaufwendungen jedoch nicht auf die Gesamtzahl der Wohnungen, sondern nur auf die sanierten Wohnungen, ergibt sich, dass die Investitionen je sanierter Wohnung in Ostdeutschland vergleichsweise hoch sind. Die niedrige Investitionstätigkeit in Ostdeutschland ist auf die besondere Situation nach der Wiedervereinigung zurückzuführen. Nach umfangreichen Modernisierungen in den 1990er-Jahren befinden sich viele Wohnungen in einem vergleichsweise guten Zustand. Gleichzeitig sind die Wohnungen, in die mit den KfW-Programmen investiert wird, im Vergleich zu den alten Bundesländern älter. Somit ist ein höherer Kostenaufwand bei der energetischen Sanierung notwendig.


Weiterhin wurde abgefragt, ob sich die sanierten Gebäude in ländlichen oder urbanen Regionen befinden. Während ein Großteil der durch private Selbstnutzer sanierten Objekte in ländlichen Regionen zu finden ist, liegen die sanierten Objekte der Unternehmen hauptsächlich in urbanen Gegenden. Dies entspricht den Erwartungen.


Warum wurde saniert?
Die wichtigsten Gründe für eine energetische Sanierung waren bei den privaten Haushalten die Substanzerhaltung der Objekte, die Einsparung von Energiekosten, der Beitrag zum Umweltschutz sowie die Steigerung der Wohnqualität (Grafik 2). Während für die privaten Vermieter die Substanzerhaltung der Gebäude eine wichtige Motivation ist, setzen die Selbstnutzer insbesondere auf Senkung der Energiekosten und Unabhängigkeit der Energiepreise.


Die Motivation der Unternehmen für eine energetische Sanierung liegt insbesondere in der Substanzerhaltung der Gebäude, der Steigerung der Wohnqualität sowie im Beitrag zum Umweltschutz. Die Nutzung staatlicher Förderung ist bei der Entscheidung für eine Sanierung wichtig, steht jedoch nicht an erster Stelle. Dennoch werden staatliche Förderprogramme und steuerliche Absetzungsmöglichkeiten als wesentliche Anreize für die Umsetzung energetischer Sanierungen genannt.


Fazit
Die Wohngebäudesanierer-Befragung 2010 bietet vielfältige und vor allem neue Einblicke in die energetische Sanierung. So zeigt sich etwa, dass – entgegen der gängigen Erwartungen – die Gruppe der über 60-Jährigen durchaus präsent ist. Bei den Unternehmen wird deutlich, dass insbesondere Genossenschaften die KfW-Programme nutzen. Private Unternehmen sanieren seltener, dafür aber umfassender.


Darüber hinaus zeigt die Studie auf, dass insbesondere Objekte mit vergleichsweise großen Wohnflächen saniert werden, was sich unter anderem auf die mit zunehmender Wohnfläche abnehmenden Sanierungskosten pro Quadratmeter zurückführen lässt. Auch die Ergebnisse zum Alter der sanierten Objekte geben interessante Aufschlüsse: Während Vermieter die Sanierung eines Objektes eher hinauszögern, investieren Selbstnutzer früher, vermutlich um Qualitätseinbußen zu vermeiden.


Nicht zuletzt gibt die Studie differenzierte Einblicke in die tatsächlich anfallenden Kosten der energetischen Sanierung. Es zeigt sich, dass private Vermieter pro Quadratmeter mehr für die Sanierung der Objekte ausgeben als Selbstnutzer. Unternehmen weisen die höchsten Sanierungskosten pro Quadratmeter auf. Dabei haben Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, die Kosten der Sanierung auf die Mieten umzulegen, was insbesondere von Wohnungsunternehmen genutzt wird.